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最高院判利:以借名为虚,规避限购政策买房的,其合同视为无效!

发布日期:2021-11-09 09:47:43



最高院判利:以借名为虚,规避限购政策买房的,其合同视为无效!(图1)


2021年转眼接近尾声,而各地房价借着年度又开始了新的一轮骚动,导致多地陆续出台新政策一再重申:房子是用来住的,不是用来炒的。看这天文数字的房价,有些人可以买,但有些人则被限制购房,而这些人往往会想办法突破限购的桎梏,通常办法就是代持,也是借名字买房,例如:A想买房,但不具有购房资格,B不想买房,但有购房资格,于是A和B互通有无,A出钱B出资格,双方约定购房款由A出,B虽然是房屋登记的名义所有权人,但实际所有权人是A。这种借名买房的协议显然是为了规避限购政策,但各地限购政策往往是各地政府出台的地方政策,违反该政策,并不是违反法律、行政法规的强制性规定。


最高院判利:以借名为虚,规避限购政策买房的,其合同视为无效!(图2)


一、借名买房的原因

1.规避法律、政策:

(1)规避房屋限购令政策;

(2)规避限贷令以及其他贷款障碍;


2.争享特定购房优惠;


3.隐藏真实的财产信息;


4.其他原因。



最高院判利:以借名为虚,规避限购政策买房的,其合同视为无效!(图3)


二、借名买房的风险


1.借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。


2.借名购买普通房屋的,登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解、不承认借名之事。


3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的相关规定提出异议,否认借名买房的事实,要求确认该房产为夫妻共同财产。


4.房产被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行。


最高院判利:以借名为虚,规避限购政策买房的,其合同视为无效!(图4)


三、借名买房协议的效力问题


借名买房协议的效力问题存在两种观点


第一种、认为借名买房协议有效,主要理由是限购限贷均属政策范畴。根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效”,还是从2021年1月1日开始施行的《民法典》第四百六十五条“依法成立的合同,受法律保护”,只要借名协议不存在无效情形的,对双方就有法律约束力。此前大多数地方法院均持该种观点,最高人民法院在(2011)民申字第261号民事裁定书亦持该种观点;


第二种,借名买房协议应该区分不同情况认定,对于借名购买政策性优惠房产的应该认定为无效;对于借名购买非政策性房产的如果借名人本身不具有购房资格的认定为无效;如果借名人具有购房资格且没有其他无效情形的可以认定有效;借名人不具有购房资格之所以认定借名购房协议无效的理由在于该种行为违背“公序良俗”。


最高院判利:以借名为虚,规避限购政策买房的,其合同视为无效!(图5)


如果借名买房协议被认定为有效的前提下,法院对此类案件的处理基本两种观点:


第一种,借名人请求法院确认对应的房产归借名人所有,主要依据为《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”(注:该条在最高人民法院关于适用《民法典》物权编的解释 (一)中仍保留)认为不动产登记簿记载存在错误,现借名人有证据证明自己是实际的权利人,因此请求法院确认。部分法院采用此观点,比如杭州市中级人民法院(2014)浙杭民终第3405号民事判决就持该种立场。


第二种,借名人与出名人之间的借名买房协议,借名人享有的仅为债权,不是物权,借名人无权请求确认房屋权属的归属,仅能要求借名人配合办理过户登记手续。(2020)最高法民在328号民事裁定书中认为,司法解释第二条仅指因利用虚假资料骗取登记或登记机关登记错误的情形下实际权利人的救济措施,不包含因法律原因导致的物权变动,对该条司法解释进行了限缩。因此事实上的产权人仅能请求法律上的产权人配合办理变更登记手续。


出名人与出卖方签署买卖合同但没有办理权属登记之前,借名人无法要求出名人配合办理过户手续。值得注意的是法院对于不具备购房资格的人,不管是要求确认房屋产权归属或请求配合办理变更登记手续的请求均不予支持,因此不具备购房资格情况下无法通过该种途径维护自己的权利。


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这里万典律师建议

借名买房的主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效,借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样,目前我国实行的房屋限购政策使得借名买房行为盛行,但是法律风险也随之存在,实践中为规避风险应注意:


如果确实需要采取“借名”网信彩票购买住房的话,那么实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面网信彩票确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭书面证据以法律手段保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门归纳相应的裁判规则,有利于法律实务中问题的解决。人民法院的裁判结果,也有利于提示民众规避法律风险,实现房屋买卖经济秩序的稳定。


如何防范风险?


1、通过以下的8宗案例来看,不建议大家借名买房,如果要借名买房,需要对借名人足够的了解,除此之外还需要了解借名人是否有不良嗜好,大额债务等。


2、借名买房,需签约合同,明确双方义务,约定配合过户等情况,记得录音录像。


3、保留成套的收据,如合同、发票、契税票、物业合同等。


4、日常关系的维护。



附件:


案例一:谭某兴与雷某志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷案——民事裁定书 (2011)民申字第261号


借名买房协议具有一般的合同约束力,应认定为有效合同。


案例二:


案件:辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐某欣、曾某外案外人执行异议之诉案——民事判决书(2018)辽民终211号


因借名买方需承担被法院强制执行的风险时,不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。


案件三:任某1、任某2合同纠纷申诉案——民事裁定书(2017)京民申4182号


对于亲属之间约定的借名买房协议,可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。


案件四:赵某章、赵某所有权确认纠纷案——民事裁定书(2016)津民申1745号


借名买房情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的,应当确认其系真正的房屋产权人。


案件五、商甲、商乙合同纠纷申诉案——民事裁定书(2017)京民申2338号


书面合同不是借名买房的必要条件。


案件六、姚某丽、姚某云、关某花与章某文返还原物纠纷案——民事裁定书(2015)新民申字第1879号


不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的,法院不予支持。


案件七、罗某红与深圳市住房和建设局收回经济适用住房纠纷案——行政裁定书(2016)粤行申984号


借名买房协议仅对协议方有约束力,不能对抗外部行为。


案件八、汤某房屋买卖合同纠纷案——民事裁定书(2015)高民申字第04334号。


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